Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о необходимости "своевременно завершить" программу льготной ипотеки под 6.5%.

Предложение ожидаемо встретили негативом, хотя весьма лаконично было выражено почему это нужно - "виден рост цен на жильё и на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов".

Но дело, конечно, не только в этом. Первоначальная идея благая самой льготной ипотеки - спасти строительство и помочь гражданам с покупкой жилья. В начале всё было замечательно - по старым ценам люди покупали жильё и радовались тому, что жильё стало доступно. Теперь же все застройщики задрали цены в космос, и как это ни удивительно - в немалом количестве случаев, брать льготную ипотеку стало менее выгодно, чем "дорогую" ипотеку несколько лет назад. Почему так? Потому что базовая цена квартир сильно выросла, и даже с меньшим процентом по кредиту, платёж по ипотеке стал больше. И это явно не то, чего хотели добиться этой программой.

Всё это на текущий момент свелось к тому, что выделяемые деньги, вместо помощи отрасли в целом и гражданам, практически напрямую отправляются от государства в карман застройщиков, а населению только хуже. Понемногу надувается пузырь - ценник на недвижимость всё выше, а возможности его тянуть у населения всё меньше (средние доходы падают уже годами). В перспективе для отрасли это тоже нехорошо - непомерные кредиты набраны, покупательская способность населения всё меньше, а заложенное под гиперценник жильё со временем просто перестанут покупать. Жильё, как и ипотека, станут недоступными. Спрос сузится и станет только хуже. А если пузырь начнёт быстро сдуваться - мало не покажется.

И весьма логично предложение цб - "а давайте мы не будем надувать пузырь".

По поводу ипотеки - лаконично и очень круто - покупать недвижимость надо при дорогой ипотеке, а не при дешёвой. Почему? Дорогой % по ипотеке можно реинвестировать вниз, а зафиксированную цену взятой недвижимости снизить нельзя. Последние полгода лишний раз подтвердили эту закономерность.

По застройщикам - сейчас всё неплохо по ценникам/доходу/спросу, однако надо учитывать, что люди сейчас покупают недвижимость за счёт будущего спроса - после закрытия льготной ипотеки будет выраженное снижение продаж, а за ним - снижение цен на акции. Считаю, что рост цен на акции застройщиков - уже отыгранная история. Дальнейший рост сомнителен, а для того чтобы съездить надолго вниз - оснований предостаточно. У самого были акции ЛСР - закрыл позицию. Хорошая альтернатива к акциям застройщиков - их облигации с хорошими доходностями.

Тикеры застройщиков - PIKK (ПИК), LSRG (ЛСР), ETLN (Эталон), SMLT(Самолёт).

Это один из постов в телеграмм канале - подписывайтесь, будет интересно :)